深圳聯交所工資待遇(深圳23套學區房被拋售:聯交所如何競價轉讓“國資房”)

2009年11月15日，深圳聯合產權交易所成立，加掛文化產權交易所牌子。 （南方日報/圖）

2021年10月18日，由浙江省機關事務管理局持有的長城大廈23套住宅在深圳聯合產權交易所（下稱“深圳聯交所”）掛牌競價轉讓。

以85.3平方米面積住宅為例，聯交所掛牌單價在每平方米11萬至11.31萬，政府參考價為每平方米10萬。據證券時報報道，同樣面積住宅，長城大廈二手房源市場掛牌價在每平方米13.5萬至15.2萬。

長城大廈位于深圳福田百花片區，周邊分布著深圳名列前茅的小學、中學，被視為“頂級學區房”。

11月17日，南方周末記者以意向購房者名義致電長城大廈項目工作人員。據其透露，掛牌競價的23套房源仍未產生交易，目前在與標的持有方商議是否重新掛牌。

百花片區一位地產中介向南方周末記者透露，長城大廈二手房已經有部分業主“想開了”，“這段時間基本降價的都能成交。”據他了解，當月二手房成交量有兩千余套。

一位房地產政策研究人士表示，像這類掛牌競價的學區房拍賣價格公開，如果低價成交數量多，就會對市場心理有重要影響。

深圳聯交所網站顯示，作為國資轉讓的深圳房產項目，標的持有人以央企、國企為主，少數為行政事業單位。如中國西電集團、國網山西供電工程承裝有限公司、新疆生產建設兵團第十師、撫順市經濟合作發展服務中心（市政府駐北京聯絡處）。掛牌時間最早為2011年，掛牌時間在2021年的有13條記錄。

在一位深圳地產中介口中，凡是由行政事業單位、國企、央企持有的房源，都被統稱為“國資委”系統房源。此類房源一般不會出現在市場化房產中介平臺，很少被購房者知悉。他們公司內有專門團隊能為參與“國資委”房源競價的購房者提供服務。

地方政府、國企、事業單位究竟在深圳持有多少住宅？為何只能在深圳聯交所掛牌交易？

深圳住房市場往事

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁早在1991年11月初就來到深圳定居，幾乎完整見證深圳住房市場的發展。

宋丁介紹，1990年代前的深圳還處于福利分房的階段。當時的深圳沒有什么房子，提供住房通道的主要有三類：一是由單位建設的自建房；二是政府在個別地方建設的集中居住區，即公共宿舍，解決部分干部和職工的居住問題；三是由村民建設的房子，最初可以蓋到四層樓，后來大規模擴建違建后，數量翻升。在特定時期成為解決深圳外來人口住房問題的“重要渠道”。

掛牌的23套房子坐落于長城大廈1棟B段。深圳長城大廈1棟是長城大廈（別稱“長城花園”）的起點。深圳聯交所長城大廈項目工作人員對南方周末記者介紹，這批住宅建設于1985年，使用年限為50年，目前仍剩14年。

長城大廈的開發商是深圳長城控股公司，該公司前身為深圳經濟特區建設公司旗下的深圳市工程開發公司，1984年9月由深圳市政府批準成立。

長城物業集團曾出版書籍記錄過去建設深圳的故事。1980年代，深圳市政府決定開發深圳的白沙嶺。白沙嶺位于深圳福田，就是現在的百花片區。白沙嶺東片由當時老建設公司城建公司開發，西片則劃給深圳經濟特區建設公司。

深圳工程開發公司成立不到一個月，17名工程兵來到當時遍地丘陵水灘、雜草叢生的白沙嶺，建設他們在白沙嶺的首個項目——“長城大廈”。由于資金緊張，長城大廈1棟幾次停工，歷經兩年波折，才于1986年竣工。

房子建好了，銷售倒成了問題。盡管深圳早在1980年就已出現商品房，但社會普遍還未形成購房的消費意識，也不具備一次性付款的購房能力。深圳工程開發公司舉全體員工之力找到一家國有企業，以每平米731元的價格買走長城大廈1棟的其中一段。

深圳聯合產權交易所公布長城大廈相關掛牌信息共有28條，其中持有長城大廈房產的，除了浙江省機關事務管理局外，還有中國化工建設深圳公司、賽格集團、航天科工深圳（集團）有限公司、中煤南方能源有限公司、新疆吐哈石油勘探開發有限公司、安徽省徽商集團化清股份有限公司、中國石油遼陽石油化纖有限公司等國有企事業單位。

宋丁告訴南方周末記者，深圳作為改革開放的窗口，很多省市政府、國企央企都有到深圳招商引資的職責，這些單位為解決派駐深圳的工作人員住房需求，買入深圳房產，這也是早期深圳購房群體的基礎。

在深圳聯交所掛牌的信息中，批準長城大廈23套房產轉讓的文件為浙江省財政廳的《關于同意變更省政府原駐南方辦事處房產權屬及處置主體的復函》（浙財函〔2021〕101號）。

不難看出，這批房產屬于浙江省政府原駐南方辦事處。浙江省機關事務管理局負責省直機關單位后勤管理及服務，其中就包括省級機關房地產產權、產籍集中統一管理工作。

2019年12月，安徽省淮南市機關事務管理局也宣布完成市政府原駐深聯絡處名下深圳一處房產的過戶工作。

深圳在1988年房改后，探索出一條適應特區實際供房的特色模式——“雙軌三類多價制”。其中，雙軌指的是政府組織建房和房地產開發企業投資建房，三類分別是福利商品房、微利商品房、市場商品房。

宋丁就是福利商品房的享有者。1990年代中期，宋丁買下市政府指定房地產企業建設的福利商品房，“無論是福利商品房還是微利房，出售到個人手中，就轉為私人財產。”他表示，（這類房產）政府在建設時做了大量補貼，后期深圳住房市場逐漸被商品房制度取代。

2018年，深圳市政府聯合七個部門發布樓市新政，暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

另一條買房之路？

廣州產權交易所（以下簡稱廣州產權所）也有上述同類房源信息掛出。

以廣州產權所掛牌競價的天河區黃埔大道中翠湖街12號406房，該房源持有人為廣州煤建有限公司，轉讓底價為584.59萬元，面積為132.53平方米，70年產權，已用年限25年。

廣州鏈家掛出的同小區同戶型房源，業主重新裝修后掛牌價格為860萬，價格有協商空間。該房源政府指導價為546萬。

低于市場價，略高于政府指導價，廣州產權所掛出的房源價格優勢明顯。南方周末記者致電廣州產權所，工作人員表示，有意向可以先繳納保證金，交易不成保證金原路退還。對于房源意向人數，該工作人員以“保證公平”為由，拒絕透露。

深圳聯交所和廣州產權所的工作人員均向南方周末記者表示，產權交易所的優勢在于轉讓方、受讓方稅費各自承擔。此外，產權交易機構向雙方收取中介費，協議成交情況下為1%，競價拍賣服務費為2%。而房產中介鏈家的服務費是收取賣方1%，買方2%。

盡管兩者服務費比例相同，但市場化的房產中介服務更為完善，包括簽約、貸款、贖樓、取證、遞件過戶等購房全流程。而地方產權交易機構作為處置平臺，一般只是撮合雙方成交，后續具體事宜需要購房者自行解決，轉讓方給予配合。

南方周末記者在與多名深圳房產市場有關人士交流后發現，大家普遍對深圳聯交所掛牌的國資轉讓房產了解不深，甚至有人將其誤以為是“法拍房”。

一名長期關注深圳房產市場的人士向南方周末記者表示，相比同樣采用競價的“法拍房”，國資轉讓房產權清晰，一般不會有產權糾紛類的風險，普通人完全可以購買。

不過，從深圳聯交所公布的轉讓信息來看，交易要求拍賣成交后，受讓方需在限定時間內將除保證金外的尾款打入指定賬戶，對購房者一次性付款能力要求較高。

對普通購房者而言，由于公積金貸款和住房商業貸款放款日期難以確定，可能無法將相關貸款應用在購買國資轉讓房上。

對此，深圳、廣州兩地產權交易機構的工作人員均向南方周末記者表示，部分銀行專門針對付款期限要求高的客戶推出拍賣貸、交易貸等產品，以購入房產做抵押貸出資金。

兩地可開展該項產品的銀行不同。深圳地區可向中國銀行和農業銀行咨詢貸款業務，廣州則由中國銀行廣東省分行、浦發銀行廣州分行和中國農業銀行廣州天河支行三家單位提供融資服務。

南方周末記者向深圳兩家提供拍賣貸的銀行工作人員咨詢，對方表示拍賣貸相比一般住房商業貸款利率基本一樣，首套年利率5.1%，二套年利率5.6%。是否通過貸款審核的要求與住房商業貸款銀行審核條件一致。在具體貸款年限上，一般根據購房人年齡或房產土地到期日來決定。比如，僅剩14年產權的房子，只能分13年還款。

國有產權交易平臺從哪來？

既然市場化房產中介能夠提供二手房處置服務，為什么國有資產中的房產必須在專門交易機構處置？

多名受訪專家表示，國有產權或國有資產必須在由國資委指定的產權交易機構掛牌交易是一項制度設計，政策規定地方產權交易機構擁有專營牌照。

中國產權交易機構在1980年代開始興起，迅速在全國遍地開花。1997年，涉嫌場外非法股票交易的產權交易機構受到國家清理整頓，整個行業幾近停擺。

北京國富資本有限公司董事長熊焰在一次公開演講時談道，早期地方產權交易所成立，主要是為了服務國有產權流轉。有一些產權所走了彎路，將精力放在企業股票上，引起監管混亂。熊焰曾任北京產權交易所董事長。

熊焰提到，地方產權所的轉折點出現在2003年。這一年，國務院國有資產監督管理委員會（簡稱“國資委”）成立，其面臨的重大任務正是全國數以萬億計的國有資產的管理及處置工作。

2003年，國資委和財政部聯合發布《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》，該辦法于2017年12月29日失效。2016年6月24日，《企業國有資產交易監督管理辦法》由國資委和財政部發布并實施。

熊焰還提到，國有資產處置最關鍵問題就在于如何合理估值。作為國有資產損益最終責任人的國資委，選擇了一條市場化的處置方式。壓縮行政部門介入國有資產交易的空間，劃出特定空間和環境，強制國有產權進場交易。已有運行經驗的產權所恰好能承擔起國有資產流轉的任務。

在產權市場的制度設計上，公開和競爭是兩大基本準則。直至今日，各地產權所建設仍是遵循這兩大原則。交易標的在產權交易機構公開掛牌出租、出售，國有資產轉讓主要采取競價拍賣的方式，由專門機構評估核準，掛牌價為評估價。

2006年5月30日，財政部發布行政單位國有資產暫行辦法、事業單位國有資產暫行辦法。國務院于2021年2月正式頒布《行政事業性國有資產管理條例》，該辦法提到行政事業性國有資產以市場化出售、出租的，通過相應公共資源平臺進行。

中國（深圳）綜合開發研究院常務副院長郭萬達總結，產權交易所承擔國有資產處置大致有三個背景：一是讓國有產權合理定價，加快國有企業改革；二是政府反腐力度加大，建立陽光、透明的資產交易平臺防止國有資產流失；三是建立全面完善多層次的交易市場體系。

深圳是中國較早成立產權交易所的城市之一。1992年，深圳產權交易所成立，后更名為深圳產權交易中心。2000年，深圳國際高新技術產權交易所成立（簡稱“高交所”）。

深圳市社會科學院黨組成員、二級巡視員陳少兵對南方周末記者說，深圳早期的產權交易所初衷也是服務于國有企業、國有集體企業的產權交易，以股權為主，但深圳國企改革后，國企數量減少，服務對象少，交易量不多。高交所同樣面臨業務量少的問題。

2009年，深圳市政府推動深圳市產權交易中心和深圳國際高新技術產權交易所合并，成立深圳聯合產權交易所，成為深圳統一的綜合性產權交易平臺，主要服務對象為各類國有、集體企業和行政事業單位。陳少兵就曾參與過兩家產權交易所的合并方案的擬定。

按照業務類型檢索深圳聯合產權交易所官網上的公告信息，最早從2009年開始，房地產轉讓共有1059條記錄。股權轉讓1231條記錄，金融資產轉讓920條，技術產權類77條，此外還有資產租賃、企業增資、大宗采購、非上市股份有限公司股權登記托管等其他業務類型。

可見，國有資產，尤其是國有房產業務轉讓，只是深圳聯合產權交易所業務類型中的一部分。截至目前，深圳聯合產權交易所成為全國六家具有中央企業國有資產交易“全牌照”的產權交易機構之一。

銀湖新能源戰略研究中心執行主任劉宇曾參與深圳市公共資源平臺建設相關研究。他介紹，2019年后，深圳開始整合市屬國資交易資源。2020年，深圳交易集團正式揭牌，成為“深圳公共資源領域的‘深交所’”。

劉宇認為，公共資源交易改革并非是為了“與民爭利”，更不可能取代現有交易市場。“出發點在于保證效率和公平，讓公共資源保值增值。”

南方周末記者 周小鈴