基礎設施公募reits(基金投資又多新選擇!基礎設施公募REITs下周開售，值得買嗎)

市場將迎來全新的基金產品——首批公募REITs產品將于下周開售。

5月19日，9只基礎設施公募REITs先后發布了詢價公告、基金合同、招募說明書等公告，即將進入公開發售階段。

根據貝殼財經記者統計，這9只產品中，有1只將于5月28日率先啟動發售，另外8只則將于5月31日開始發售。這意味著，下周五，投資者就可以參與到這一全新產品中。

不過，投資者應該如何參與？新產品是否值得買？

首批公募REITs跑步進入發售階段

7只產品將于5月24日進行詢價

首批基礎設施公募REITs項目共9單。上交所有5單，分別為華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“張江REIT”）、浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“浙江杭徽”）、富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“首創水務”）、東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“東吳蘇園”）和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“普洛斯”）。

深交所有4單，包括中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“首鋼綠能”）、博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“蛇口產園”）、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“廣州廣河”）和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“鹽港REIT”）。

從首批公募REITs基礎設施項目類型來看，首批基礎設施公募REITs項目涵蓋收費公路、產業園、倉儲物流、污水處理、垃圾發電幾大主流基礎設施類型。其中，有3單基礎設施項目為產業園，2單為收費公路，2單為倉儲物流，污水處理、垃圾處理及生物質發電各1單。資產分布在北京、深圳、上海、廣州、江蘇、浙江等重點地區，大灣區、長三角地區較多。

從基金管理人來看，首批公募REITs產品花落中航基金、博時基金、平安基金、紅土創新基金、華安基金、東吳基金、中金基金、富國基金、浙商資管。

5月19日，首批公募REITs先后發布了詢價公告、基金合同、招募說明書等公告，即將進入發售階段。

從發售過程來看，公募REITs的發售更加類似于IPO，分為戰略配售、網下詢價并定價、網下配售、公眾投資者認購等活動。與普通公募基金產品有所不同，公募REITs產品有一個詢價環節，通過向網下投資者詢價方式確定認購價格。

根據9只公募REITs產品的詢價公告，有7只產品將于5月24日進行詢價，蛇口產園、廣州廣河將于5月25日詢價。從詢價區間來看，大部分產品的詢價區間在2元-5元/份之間，1只產品的詢價區間在8元-10元/份，還有兩只產品的詢價區間在12元-14元/份之間。

REITs是什么？

盤活存量基礎設施資產 市場潛力在萬億量級

不少投資者要問，REITs是什么？基礎設施公募REITs到底是個什么產品？

我國基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產資產來獲得收益。這在國內還屬于新事物，事實上，REITs在國外市場已經比較成熟，2014年以來，我國也開始類REITs和私募REITs的嘗試。根據CNABS統計，截至2020年12月31日，交易所市場已發行的私募REITs產品數量為88單，總發行規模為1681.63億元。

此后，我國開始開展公募REITs試點。2020年4月，中國證監會與國家發展改革委正式啟動基礎設施公募REITs試點；同年8月，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》；今年1月，滬深交易所發布公募REITs相關配套業務規則。

從架構特點上來看，基礎設施公募REITs采取“公募基金+ABS+項目公司”三層架構。首先，基金將80%以上資產投資于基礎設施ABS，并持有其全部份額；基礎設施ABS再持有基礎設施項目公司全部股權；最終，基金通過ABS和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利。

基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的。目前9只產品所配備的基金經理也均具有基礎設施相關經驗。

以首創水務為例，該基金的基金經理有三位，均具有一定基礎設施項目投資或運營管理經驗；不動產專業研究人員則具備建筑行業相關研究經驗。其基金管理人富國基金專門設置不動產基金管理部，部門主要負責公募REITs業務的推進和開展。不動產基金管理部下設有四個團隊，包括投資團隊、資本市場團隊、研究團隊和運營團隊。其中，運營團隊負責具體基礎設施基金的日常運作管理，并按照基金合同約定主動履行基礎設施項目運營管理職責等。

平安證券分析師劉璐指出，從市場規模來看，REITs市場潛力在萬億量級。根據發改委投資所體制政策研究室主任吳亞平的測算，“中國存量基礎設施資產大概有380萬億元人民幣，其中30%-40%屬于有經營性收入的基礎設施資產。按中間值35%的比例計算，經營性收入的存量基礎設施資產約為120萬億元。粗略估計，其中如果有2%-5%轉化為REITs，則有3萬億-6萬億元的規模。”考慮到我國市場目前僅限于發行基礎設施REITS，且還在發展初期，市場規模可能不及6萬億，但這一藍海未來發展空間廣闊，潛力或在萬億量級。

承辦了首批公募REITs試點項目的天達共和律師事務所律師翟聳君表示，從法律視角來看，我國公募REITs產品是在現有的公募基金產品、資產支持專項計劃、基礎設施項目運營的法律法規框架體系范圍內進行的創新和擴展，極大程度避免了對現有制度的突破，使得公募REITs產品得以迅速推出和落地。同時又借鑒了上市公司對于獨立性、關聯交易、利益沖突的要求和上市公司收購等相關安排，因此，公募REITs產品也被形象的比喻為“基礎資產IPO”，打通了社會資本參與基礎設施投資良性退出的“最后一公里”。

值得投資嗎？

分紅比例高 底層資產有升值空間

這個藍海市場潛力在萬億量級，但對于投資者來說，這一全新品種是否具有投資價值呢？

與普通公募基金相比，公募REITs產品的收益來源主要由經營收益及因資產增值帶來的資本利得收益，對于高速公路等基礎設施，收益來源更多由不動產經營收益構成。普通公募基金除獲取股息、利息收益外，靈活調整投資組合配置，資本利得收益顯得更加重要。

從基礎設施資產的收益情況來看，9單公募REITS中，2單高速公路類項目的現金分派率較高，浙江杭徽測算首年及次年現金分派率分別為12.34%和10.45%，廣州廣河分別為6.19%和7.20%。另外，污水處理、垃圾處理的兩單也較高，首創水務測算的首年及次年凈現金流分派率分別為8.74%、9.15%，首鋼綠能為9.13%、8.17%。其他項目公布的預測首年和次年現金分派率也均在4%以上。還有2單REITS在招募說明書中公布了IRR，浙江杭徽和首創水務，全周期IRR預測值為6%。

萬和證券分析師朱志強提出，當期預測現金可分配率受資產類別屬性不同而出現較大差異。整體而言，高速公路類基礎設施項目現金分配率較高；產權類項目（例如產業園區、倉儲物流等）可能長期經營，底層資產的租金收入有可能增長，資產市場價值具有升值可能性。目前首批項目的底層基礎設施資產均較為優質，其中，估值最大的項目為廣州廣河，其基礎設施項目估值達到96.74億元，規模最小的首鋼綠能，基礎設施項目估值也超過12億。

與股票相比，公募REITs具有較高的分紅比例，采取強制分紅政策，收益分配比例要求不低于基礎設施項目年度可供分配金額的90%，收益分配較高股息股票而言可能更加穩定；另外，底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。從物業運營來看，基本不會出現大幅增長或者維持持續性的高增長，產品收益相對穩定。

與債券相比，基礎設施公募REITs無固定利息回報，但有穩定強制的分紅機制，在此基礎上有資產增值帶來的份額價值提升預期。不過，由于基礎設施公募REITs對于本息沒有主體信用擔保，依賴于資產本身的運營，因此可能存在由于運營不善等原因造成的單位價值下跌的風險。

劉璐指出，基礎設施公募REITs為個人和機構投資者拓寬投資范圍，提供優質可投資資產。有相對穩定現金流的基礎設施公募REITs，可以為全民共享經濟發展成果提供渠道，擴寬個人投資者和機構投資者的投資范圍。如經營權類REITs基于穩定現金流的基礎設施，波動風險相對較小，相對更偏固收屬性，可能更符合如銀行理財、基金公司等機構投資者擴展固收投資產品的需求。產權類REITs因涉及不動產租約的動態調整，可能面臨一定程度的現金流波動風險，但更考驗基金的主動管理能力，尤其是疫情后利率中樞下降的背景下，險資和養老金機構風險偏好往往有所抬升，股性更強的REITs可能成為其獲取更高回報的助力，REITs 也可以增加其對不動產投資的切入點。

如何參與？

月底募集 公眾投資者可通過場內場外兩種方式參與

從募集期來看，首鋼綠能將率先在5月28日開始募集，其他8只產品均在5月31日開始募集。

從募集份額來看，首批9只公募REITs產品的募集份額最少的為首鋼綠能，1億份；最多的為普洛斯，15億份；其他7只產品的募集份額均在5億-9億份之間。

其中，戰略配售占據了較大的比例。9只產品的初始戰略配售數量占總份額的比例均在55%以上，其中4只產品的初始戰略配售數量占比超過70%，最高達到78.97%。

從戰略投資者的選擇標準來看，首批產品的戰略投資者分為兩類，一是原始權益人或其同一控制下的關聯方，二是符合網下投資者要求的專業機構投資者，主要包括大型企業或其下屬企業、保險公司、國家級大型投資基金、長期限證券投資基金、基礎設施投資機構、政府專項基金、產業投資基金等。

以鹽港REIT為例，其戰略投資者除了原始權益人同一控制下的關聯方深圳市鹽田港資本有限公司之外，還有9個外部投資者，包括深國際、深創投不動產、泰康人壽、中金財富、東方資產、首源投資，以及工銀瑞投、光證資管、建信信托旗下資管或信托產品。

戰略配售占據較大比例，意味著留給網下投資者和公眾投資者的數量不多。在扣除初始戰配份額后，網下發售的占比也更大，一般網下發售和向公眾投資者發售的比例為7：3或8：2。首批9只產品向公眾投資者發售的數量均不超過1億份，即使是發售份額最多的普洛斯（15億份），向公眾投資者發售的數量也僅有8400萬份，僅占全部發售數量的5.6%。

發售數量向戰略配售投資者和網下投資者傾斜，也顯示出機構投資者的認購熱情。

那么普通投資者要如何參與呢？

對于公眾投資者來說，可以通過場內證券經營機構或者基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額。場內認購需持有證券賬戶，認購申報以基金份額為單位；場外認購以金額申請。在募集期內可以多次認購基金份額，場外認購申請受理完成后，投資者不得撤銷。

投資者參與基礎設施基金投資無準入條件要求，但普通投資者在首次認購或買入基礎設施基金份額前，應當通過基金銷售機構或證券公司等以紙質或者電子形式簽署風險揭示書，確認了解產品特征及主要風險。

在認購費方面，從目前9只產品的公告來看，大部分產品的認購費率根據認購金額分為四檔：認購金額低于100萬元、100萬-300萬、300萬-500萬，認購費率分別為0.6%、0.4%、0.2%，高于500萬認購費率為每筆1000元。也有少部分產品的認購費率分為兩檔。

投資者需要注意的是，在上市之后，公募REITs基金采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易。從存續期來看，首批9只產品的存續期均在20年以上，最長的達到99年。

另外，基礎設施證券投資基金目前尚在試點階段，市場的監管體系、產品規模、投資者培育均處于初期階段，可能導致交易不活躍。對于投資者來說，存在一定流動性不足的風險。

新京報貝殼財經記者 顧志娟 編輯 李薇佳 校對 王心